Les nus-propriétaires tenant leur droit d’une succession ou de donations de parents jusqu’au 4ème degré

Les nus-propriétaires peuvent déduire de leurs revenus foncier certaines charges destinées à assurer la conservation de l’immeuble sous réserve que l’immeuble soit donné en location par l’usufruitier. Jusqu’à l’imposition des revenus perçus en 2009, les nus-propriétaires tenant leur droit d’une succession ou de donations de parents jusqu’au 4e degré inclus bénéficiaient d’un régime dérogatoire leur permettant de déduire de leur revenu imposable, sans limitation de montant, le déficit foncier généré par les dépenses de grosses réparations (toujours sous réserve que le bien soit donné en location par l’usufruitier). Ce régime dérogatoire est supprimé à compter de l’imposition des revenus perçus en 2009 mais deux nouveaux régimes de faveur sont créés le premier en faveur des nus-propriétaires visés par l’ancien dispositif dérogatoire (dont le champ a été élargi), le second en faveur des nus-propriétaires dont l’usufruitier est un bailleur social.

• A - Régime de droit commum

Sous réserve que l’immeuble soit donné en location par l’usufruitier et génère des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers, les nus-propriétaires peuvent déduire de leurs revenus fonciers les dépenses destinées à assurer la conservation d'un immeuble.
Ces charges sont déduites du revenu de leurs autres propriétés ou, à défaut, génèrent un déficit foncier imputable dans les conditions de droit commun (c'est-à-dire à hauteur de 10 700 € sur le revenu global, le surplus étant imputable sur le revenu foncier des 10 années suivantes).

• B - Nue-propriété résultant de succession ou de donations familiales

Un nouveau régime bien plus favorable est réservé, à compter de 2009, aux nus-propriétaires d'immeubles tenant leur droit de démembrements résultant soit d'une succession, soit d’une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au 4ème degré inclusivement.
Par ailleurs ce dispositif ne suppose pas que l’immeuble soit donné en location par l’usufruitier et génère des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers (l’immeuble peut donc être occupé par l’usufruitier, donné en jouissance gratuite à un tiers…) et s’applique également aux immeubles non bâtis.

En optant pour ce dispositif vous bénéficiez :

• de l'imputation directement sur le revenu global des dépenses de grosses réparations dans la limite de 25 000 € par an,

• de la possibilité de déduire vos autres charges des revenus fonciers, dans les conditions de droit commun (voir ci-dessus), à condition toutefois que le bien soit donné en location par l'usufruitier.

L’option pour ce dispositif se fait immeuble par immeuble, est irrévocable et entraîne renonciation à la prise en compte des dépenses concernées pour l’évaluation des revenus fonciers.

Les nouvelles modalités de déduction des dépenses de grosses réparation ne peuvent pas aboutir à la création d’un déficit global. Lorsque les dépenses de grosses réparations excèdent, au titre d’une même année, 25 000 € ou le montant du revenu global, le nu-propriétaire peut imputer la fraction excédentaire, dans les mêmes conditions, au titre des 10 années suivantes.

• C - Immeubles dont l'usufruitier est un bailleur social

Les nus-propriétaires bénéficient d’un second régime dérogatoire lorsque l’usufruit est détenu temporairement par un bailleur social (organismes d’HLM, sociétés d’économie mixte, organismes agréés concourant aux objectifs de la politique d’aide au logement). Ils ont alors, bien que l’immeuble ne génère pas de revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers (les bailleurs sociaux étant exonérés), la possibilité de déduire les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration des logements.

Les opérations concernées consistent à démembrer la propriété de logements, l’usufruit étant temporairement cédé à un bailleur social pendant une durée fixée par convention, et la nue-propriété étant cédée à un investisseur privé (ou conservée par ce dernier s’il est déjà propriétaire). Au terme de la convention, la pleine propriété du bien revient au nu-propriétaire.

Seuls sont déductibles par les nus-propriétaires les intérêts d'emprunts contractés pour l’acquisition de la nue-propriété du bien, la construction ou reconstruction du logement, sa conservation, sa réparation ou son amélioration.

Ces charges sont déductibles des revenus fonciers bruts (y compris des revenus provenant des propriétés "ordinaires") et l'éventuel déficit foncier correspondant s'impute exclusivement (s'agissant d'intérêts d'emprunt) sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.